Vi går aldrig i gang med en opgave, uden at du først har fået en pris - på tryk.
Priserne nedenfor er vejledende. Vi skal kende opgaven præcist for at kunne give dig en præcis pris.
Prisindikationerne nedenfor er incl. moms og omfatter salæret for alle advokatmæssige standardekspeditioner i forbindelse med opgaven. Det forudsættes således, at der ikke foreligger eller fremkommer ekstraordinære forhold. Tinglysningsafgifter mv. er ikke inkluderet i priserne.
- Køb af almindelig enfamilieshus, ejerlejlighed, sommerhus eller tilsvarende via ejendomsmægler kr. 7.500
- Køb af almindelig enfamilieshus, ejerlejlighed, sommerhus eller tilsvarende uden ejendomsmægler involveret kr. 9.500
- Salg af almindelig enfamilieshus, ejerlejlighed, sommerhus eller tilsvarende kr. 10.500
- Køb af landbrugsejendom kr. 10.000
- Salg af landbrugsejendom kr. 12.000
- Køb af grund kr. 6.500
- Gennemgang af entrepriseaftale kr. 6.500
- Køb af grund og bistand med entrepriseaftale kr. 11.500
- Tinglysning af skøde kr. 3.000
- Debitorskifte på ejerpantebrev kr. 3.000
- Tvangsauktionsskøde kr. 4.500
- Transportskøde kr. 2.500
- Skilsmisseskøde kr. 4.500
Få dispositioner i dit livsforløb er vigtigere end køb og salg af bolig. Det gælder både økonomisk og i forhold til livsglæde.
Ejendomsmæglere lever af at få ejendomme solgt. Banker og kreditforeninger lever af at låne penge ud til de højest mulige renter og gebyrer. Forsikringsselskaber lever af at tegne forsikringer med den højest mulige præmie.
De har alle deres vigtige roller i forbindelse med ejendomshandler. Men ... af alle hovedaktørerne i en bolighandel lever kun advokaterne ene og alene af at rådgive enten køber eller sælger - aldrig begge parter. Advokater har ikke andre produkter til salg end deres uvildige rådgivning.
Hvis man selv lever af at sælge huse, lån eller forsikringer, hvor objektivt og uvildigt kan man så rådgive om fordele og ulemoer ved egne og konkurrenters produkter?
Det kan være meget dyrt både målt i kroner, livsglæde og nattesøvn - at spare nogle få tusinde kroner til en advokat, der undersøger og rådgiver om alle juridiske forhold omkring boligen og handlen.
universadvokater bistår vedrørende køb og salg af alle type boliger mv.:
- villaer
- ejerlejligheder
- andelsboliger
- anpartsboliger
- sommerhuse
- ferielejligheder
- grunde
- fritidslandbrug
- fritidsskovbrug
Specielle konstellationer omkring ejer- eller brugerforhold gør kyndig juridisk bistand ekstra påkrævet. Det gælder eksempelvis forældrekøb og køb i sameje, fx af et sommerhus eller en delelejlighed til nogle studerende. Også boligens placering kan gøre advokatbistand særlig aktuel; det kunne være om en husbåd eller et boligkøb i udlandet.
Ejendomsoverdragelse eller -regulering kan også ske på lidt mere usædvanlige måder, som kræver ekspertise: tvangsauktion, udstykning, hævd (ejendomsberigtigelse), ekspropriation, arealoverførsel, sammenlægning, jordfordeling ...
Du vælger selv, hvor omfattende vores bistand skal være: skal vi kun gennemgå papirerne? Skal vi tinglyse? Skal vi bidrage med et enkelt lille råd? Eller skal vi lave det hele fra A til Z?
Og så kan vi samtidig hjælpe med dine spørgsmål omkring fx testamente, ægtepagt, samejeoverenskomst, fremtidsfuldmagt
Prisen får du selvfølgelig på tryk, inden du forpligter dig.
universadvokater har en meget betydelig erfaring, når det gælder køb og salg af og anden rådgivning vedrørende sommerhuse og andre ferieboliger.
Læs mere på sommerhus.tips.
Dokumenterne i en bolighandel kan let fylde 100 papir/online-sider eller mere. Gør de ikke det, mangler der muligvis data og dokumenter, der er centrale for, at du kan vide, hvad du har købt eller solgt og på hvilke vilkår.
Hvor mange af alle disse sider læser du igennem, og forstår du det hele?
Tillid er godt. Kontrol er bedre.
Som køber har du en lovbestemt fortrydelsesret, men den er betinget af, at du træder tilbage fra handlen inden for 6 hverdage, og af at du betaler sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen. Det er mange penge!
For at undgå at komme i den situation er det vigtigt, at du sørger for at få indføjet et advokatforbehold i den købsaftale, som ejendomsmægleren udfærdiger. Gør du det, koster det ikke noget at annullere handlen, hvis du og din advokat finder, at noget er (alvorligt) galt.
Sådan kan forbeholdet i købsaftalen fx formuleres:
Handlen er fra købers side betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde kl. 16.00, senest 6 hverdage efter at købers advokat fra sælgers ejendomsmægler har modtaget den af køber og sælger underskrevne købsaftale.
Det er vigtigt, at forbeholdet går på "handlen i sin helhed" og ikke er begrænset til fx aftalens juridiske indhold (hvad det så måtte betyde), og at godkendelsesfristen er af rimelig længde.
Sørg for en sikkerheds skyld også for at orientere os, så snart du har underskrevet købsaftalen, så vi kan være helt sikre på, at ejendomsmægleren videresender den til os med det samme.
Og husk: din bedste handel er måske den, du aldrig indgik ...
Er dette ikke hverdagsord for dig, bør du alliere dig med en advokat, der kender deres betydning i alle detaljer.
Nogle få uforsigtige boligkøbere og -sælgere, men flere og flere, undlader at bruge advokat. De fleste er heldige og slipper godt fra at have taget chancen. Andre opdager ikke, at de kunne have gjort en bedre handel, eller ved ikke, at de måske lever med en tikkende bombe.
Vil du have det optimale ud af din advokat, kontakter du ikke først hende eller ham, når købsaftalen er skrevet under, men inden du sætter din bolig til salg hos ejendomsmægleren, eller inden du for alvor begynder at søge efter din fremtidige bolig.
Vil du have en UNIVERSadvokat med på sidelinjen helt fra starten, koster det et fast beløb på kr. 2.000 (incl. moms).
For dette salær får du op til 2 timers bistand, som vi aftaler med dig, hvorledes skal bruges: til møder med dig, til telefonsamtaler, indhentning af information, gennemgang af materiale, osv. Er du køber, kan du i op til 6 måneder trække på os inden for de 2 timer i forbindelse med flere ejendomme, som du kigger på.
Du betaler salæret på kr. 2.000, så snart vi laver aftalen om være med på sidelinjen.. Ender du med at købe eller sælge, og skal vi også bistå dig med handlens berigtigelse, fratrækker vi halvdelen eller kr. 1.000 af dette salær, når vi fakturerer dig vores salær for berigtigelsen. (Og du får aldrig en regning for overskridelse af 2 timers-grænsen, uden at vi har advaret dig skriftligt først).
Hvad får du så for disse kr. 2.000 eller måske endda kun kr. 1.000?
Du får helt fra dag 1 en advokat og ikke kun onkel Aage - at støtte dig til. En advokat, der ikke kun har forstand på jura, men også har erfaring fra mange ejendomshandler:
- Lyder boligens pris rigtig?
- Hvad mener banken, ejendomsmægleren, kreditforeningen eller forsikringsselskabet egentlig med det, de siger og er det rigtigt?
- Køber, passer boligen til dine behov - nu og i morgen?
- Sælger, er mæglerens salærtilbud og de vilkår, mægler vil binde dig med, rimelige og sædvanlige?
- Sælger, hvad skal mægler og køber have at vide, for at du ikke risikerer problemer efter salget?
"Boligkøb i blinde" er reality- og reklame-TV. Lad det forblive sådan! Køb eller sælg ikke halvt i blinde! Lad os være med helt fra starten - eller lidt før.
Ring til Gitte Nedergaard på 89 34 35 00 og aftal nærmere eller mail til Gitte via gn@universadvokater.dk.
Når du alligevel skal tale med os om din bolighandel, har du den perfekte lejlighed til med en advokat at drøfte det, der nager så mange danskere: er der nogle privatlivsdokumenter, som jeg af hensyn til min familie og mig selv bør få oprettet? Hvad sker der, hvis jeg bare fortsætter med at lade stå til?
Testamente? Ægtepagt? Behandlingstestamente? Fremtidsfuldmagt?
Snakken er gratis - og beslutter du dig for, at vi skal oprette et eller flere privatlivsdokumenter for dig i forbindelse med, at vi bistår med en bolighandel, giver vi en pæn rabat.
Ring til Gitte Nedergaard på 89 34 35 00 eller mail hende på gn@universadvokater.dk. - Du er også velkommen, selv om du ikke er i gang med en ejendomshandel.
Her har du vores vejledende priser (incl. moms) på familieretlige dokumenter. Særlige forhold kan gøre, at de vejledende priser ikke holder, men vi giver dig altid en pris skriftligt, inden vi går i gang.
- Samejeoverenskomst kr. 4.800
- Testamente kr. 4.800
- Ægtepagt kr. 4.800
- Fremtidsfuldmagt kr. 3.500
- Børnetestamente kr. 3.500
Skal vi oprette et eller af nævnte dokumenter i forbindelse med en handel, som du også betaler salær for, reducerer vi salærerne med i alt kr. 1.000 (incl. moms). - Opretter vi to af nævnte dokumenter i forbindelse med en handel, reducerer vi salærerne med i alt kr. 1.500 (incl. moms).
Af åbenlyse årsager er der ekstra god grund til at forsøge at løse de mellemværender, man måtte få med sine naboer, i mindelighed. Hvad enten en fredelig løsning kan findes, eller det ender i en tvist for nævn eller domstole, er det klogt at sikre dig, at du har styr på juraen.
- Støj, røg, lugt, lys- eller skyggegener mv. fra naboens ejendom?
- Hegn og træer mod nabogrunden?
- Hvor går skellet mod naboen?.
- Har naboen vundet hævd over et areal på din ejendom eller omvendt?
- Hvilke muligheder giver og hvilke grænser sætter planlovgivningen, servitutter mv. for dine og naboens udfoldelser?
Mail til Gitte Nedergaard via gn@universadvokater.dk eller ring 89 34 35 00, hvis du har et hurtigt spørgsmål eller måske har brug for lidt mere omfattende hjælp. Det koster ikke noget, før vi aftaler det.
Sælger eller køber du en bolig med skjulte og uoplyste mangler, risikerer du en langvarig, opslidende og dyr strid med den anden part.
Det kan koste dyrt at udbedre, hvis det overhovedet er muligt. Som køber skal du leve med forholdene i en kortere eller længere periode, måske i hele ejertiden. Og måske går det ud over prisen, når du til sin tid vil sælge boligen.
Tag din advokat med på råd fra det øjeblik, hvor du som køber opdager problemet, eller hvor du som sælger bliver kontaktet af køber. Den første samtale med os er altid gratis.
------------
Har du fra sælger modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt et tilbud om, at sælger betaler halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien, kan du iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. som udgangspunkt ikke gøre mangler gældende mod sælger men over for forsikringsselskabet, hvis du altså har tegnet en ejerskifteforsikring.
Sælger hæfter dog, hvis der er tale om mangler ved ejendommens stikledninger, fx kloakker, eller hvis sælger har afgivet en garanti, har udvist grov uagtsomhed, eller hvis manglen er opstået i perioden mellem tilstandsrapportens udarbejdelse og overtagelsesdagen.
For andelsboliger udarbejdes ikke og for ejerlejligheder kun meget sjældent tilstandsrapporter. Uden en tilstandsrapport kan der ikke tegnes en ejerskifteforsikring, og derfor er skjulte mangler ikke forsikringsdækket. Derimod kan du som køber, hvis en række betingelser er opfyldt, gøre mangelskrav gældende over for sælger i op til 10 år fra overtagelsen.
Dette er en meget overfladisk og udetaljeret gengivelse af reglerne.
Du bør derfor drøfte de konkrete omstændigheder og muligheder med din advokat, fx
- Foreligger der overhovedet en mangel?
- Er manglen af en sådan art og et sådant omfang økonomisk og på anden måde at den berettiger et krav?
- Er kravet forældet?
- Er der reklameret rettidigt?
- Har sælger tilsidesat sin loyale oplysningspligt eller på anden måde handlet groft uagtsomt?
- Har køber efterlevet sin undersøgelsespligt?
- Har sælger afgivet en garanti eller, tværtimod, gyldigt fraskrevet sig et eventuelt ansvar?
- Kan der måske, af køber eller sælger, gøres ansvar gældende mod andre fx en tidligere ejer, håndværkere eller den bygningssagkyndige, der udarbejdede en eventuel tilstandsrapport?
- Skal der afholdes syn og skøn for at sikre beviser og få fastslået, hvordan der kan ske udbedring, og hvad det vil koste?
- Skal du, hvis du er den nuværende ejer, kræve erstatning, forholdsmæssigt afslag eller måske, at handlen hæves og ejendommen går tilbage til sælger?
- Og ikke mindst: kan du opnå fri proces og retshjælpsforsikringsdækning til sagens omkostninger.
Ring 89 34 35 36 eller send en mail til mail@universadvokater.dk.
Vi bistår hele vejen med dit eller jeres forældrekøb - med sparring og med gode råd og med de nødvendige skriftlige aftaler:
- Er boligen den rigtige? Både nu og på sigt. Hvad skal der ske med den, når sønnen eller datteren ikke længere studerer?
- Ser økonomien fornuftig ud? Både nu og på sigt. Kan den fx med rimelig sikkerhed forventes at holde værdi eller at stige i værdi?
- Er der noget, der forhindrer, at du udlejer boligen og må din søn eller datter fremleje den, hvis det kunne være aktuelt?
- Kan din søn eller datter få boligsikring?
- Har du styr på, at din revisor skal lave et skatteregnskab?
- Få huslejen fastlagt korrekt i forhold til markedsniveauet og huslejenævnets praksis, så I undgår problemer med SKAT.
- Og få hjælp til købsaftale, skøde, lejekontrakt og med fremlejekontrakten, hvis fx noget af lejligheden skal fremlejes til en af børnenes venner. Er "papirerne" ikke i orden, kan I forvente store udfordringer ikke mindst med SKAT, men fx også med boligsikringskontoret.
Som alternativ til forældrekøb kan du overveje at give dit barn det nødvendige lån til selv at købe boligen. Du kan så hvert år skattefrit eftergive barnet så stor en del af lånet, som reglerne giver gaveafhiftfrihed for.
Dette alternativ kan ligefrem være en nødvendighed, hvis der er tale om en andelsbolig, idet reglerne for ganske mange andelsboligforeninger forbyder, at andre end ejeren bebor lejligheden.
Blandt ulemperne ved den alternative mulighed er, at sønnen eller datteren ikke kan opnå boligsikring. Blandt fordelene at han eller hun til sin tid ofte vil kunne sælge boligen skattefrit.
Kontakt Gitte Nedergaard og kom sikkert gennem junglen.
bolius.dk oplister 10 ting, man som boligkøber skal være særligt opmærksom på. Man kunne med lige så stor ret fremhæve 10, 20 eller 50 andre forhold, og den fuldstændige liste er tæt på uendelig.
- Begrænsende lokalplaner
- Separatkloakering
- Ulovlig beboelse
- Forurenet grund
- Tag
- Dyr fjernvarme
- Oversvømmelse
- Fugt i kælderen
- Gamle brønde og kloakledninger
- Fugtproblemer i badeværelset
Et standardsalær for noget, der ikke er en standardydelse, er sjældent fordelagtig for kunden. Skal man levere en ydelse af ukendt størrelse, og skal man tilbyde et standardsalær, er man som rådgiver nødt til at sætte prisen rimeligt højt - eller fristet til nu og da at skære i kvalitet og kvantitet.
universadvokater opererer derfor typisk ikke med standardpriser, men giver gerne en fast pris, når vi kender opgaven. Og du får altid prisen på skrift.
På den måde slipper du for en halvhjertet indsats eller for at betale for noget, du ikke har brug for.
Vi har klienter over hele Danmark. Købere. Sælgere. Geografisk afstand er ikke noget problem.
Man hører ofte, at der ikke er grund til at benytte advokatbistand, når man handler bolig, specielt ikke når man sælger.
UNIVERSADVOKATER har repræsenteret en klient på Fyn, der skulle sælge sit hus.
Formidlingsaftalen, som klientens ejendomsmægler fra en af de store mæglerkæder udarbejdede, indeholdt følgende bestemmelse:
"Det er mellem parterne aftalt, at for yderligere at øge motivationen for mægler, til at prøve at opnå en højere handelspris for ejendommen, er det mellem parterne aftalt at hvis den handlede pris overstiger udbudsprisen, tilgår en %-del af dette til mægler i salær. Denne sats er standard sat til 20% af et evt. overbud + moms. Eksempelvis hvis ejendommen sælges til et overbud på kr. 50.000,- og der tilgår derfor et tillægssalær på 10.000 kr. + moms til ejendomsmægleren, i alt 12.500 kr. inkl. moms, som tillægges oveni det i forvejen aftalte salær. Bonussen kan dog på intet tidspunkt overstige det samlet vederlag."
Det lykkedes at undgå de ubehagelige følger, som denne ubehjælpsomt formulerede bestemmelse kunne have fået.
En ejendomsmægler har en egeninteresse i ikke at sætte udbudsprisen for højt. Jo lavere udbudspris, jo lettere og hurtigere sælges huset alt andet lige med mindre arbejde, hurtigere betaling og større cadeau for effektivt salgsarbejde til følge.
En bestemmelse som den anførte tilskynder yderligere til at sætte udbudsprisen lavt, idet dette øger mæglerens chance for et forhøjet salær.
Mægleren havde i dette tilfælde anført "vederlag i alt" til kr. 40.000, men det kunne i stedet være endt på kr. 80.000.
Der er god grund til at benytte advokat, når man skal sælge sin bolig og til at gøre det helt fra starten.
- boligadvokat.tips
- byggebranche.tips
- børneadvokaten.dk
- bådadvokaten.dk
- ejendomsadministration.tips
- fremtidsfuldmagt.tips
- inkasso.tips
- medarbejder.tips
- persondata.tips
- selskab.tips
- senioradvokat.dk
- sommerhus.tips
- sundhedsjura.tips
- testamente.tips
UNIVERSADVOKATER arbejder med et stort antal fagområder. Kun enkelte af fagområderne har deres egen hjemmeside.
I oktober 2020 ændrede Sikkerhedsstyrelsen reglerne vedrørende tilstandsrapporter og eleftersynsrapporter. Disse rapporter har som bekendt stor betydning for boligkøbere og -sælgere.
De velkendte K-værdier K1, K2 osv. findes ikke længere i rapporterne. Skader og fejl er i stedet inddelt i farvekategorier og symboler. Skader i tilstandsrapporterne inddeles i grå skader, gule skader og røde skader, og fejl i eleftersynsrapporterne inddeles i symboler, der angiver faren ved den pågældende fejl.
Som køber er det vigtigt, at du er opmærksom på disse ændringer, idet farverne og symbolerne ikke uden videre kan overføres til de K-værdier, som du måske kender fra tidligere. Det er således ikke altid tilfældet, at en gul skade er lig med en K2-skade.
Den gule farve betegner skader, hvor der er risiko for svigt på længere sigt, typisk mellem 2-10 år. Røde skader medfører risiko for svigt på kort sigt, hvilket er omkring 0-2 år, og de kan således medføre en ekstra udgift på dit nyindkøbte hus inden for kort tid.
I rapporterne anføres skader og fejl for hvert enkelt rum, hvori de måtte findes. Dette adskiller sig fra tidligere, hvor flere skader på samme gulv blot anførtes som én samlet gulvskade, og hvor en fejl på flere forskellige radiatorer blot anførtes som én fejl. Antallet af skader og fejl bliver således tilsyneladende - større med denne ordning.
Det kan være svært at finde rundt i rapporternes verden. Vi er til for at hjælpe.
Udlejning af ens bolig gennem platforme som AirBnB er i de seneste år blevet mere og mere populært i Danmark, men reglerne på området indeholder en række betingelser og begrænsninger, som er nødvendige at kende, inden man går i gang.
Afgørende for, om du må udleje din bolig, er for det første, om du selv ejer boligen, idet kun ejeren som udgangspunkt må udleje. Vær også opmærksom på, at der fx i en ejerforenings eller andelsboligforenings vedtægter kan være fastsat begrænsninger i udlejningsadgangen. Man skal derfor om nødvendigt sikre sig udtrykkelig (og skriftlig) tilladelse fra andelsforeningen, ejerforeningen eller udlejer til at udleje gennem fx AirBnB.
Gennem en deleøkonomisk platform som AirBnB har man normalt lov til at udleje en helårsbolig i op til 70 dage om året, idet den enkelte kommune dog kan hæve grænsen til op til 100 dage om året. For sommerhuse og værelser gælder særlige regler.
Som udgangspunkt skal der kun betales en relativ beskeden skat af lejeindtægterne, idet de første 29.900 kr. (2021) som følge af bundfradraget er skattefri, mens alene 60% af lejeindtægten ud over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst.
Lejeloven omfatter ikke lejeforhold om beboelseslejligheder, der udlejes til ferie- eller fritidsmæssige formål, jf. lejelovens § 1, stk. 3, hvorfor du som udgangspunkt selv kan fastsætte lejens størrelse.
Som udlejer gennem AirBnB skal du være opmærksom på, at du normalt ikke gennem dit forsikringsselskab kan få erstatning for skader eller tyveri, som sker mens du udlejer boligen. De deleøkonomiske platforme har dog ofte en værtsgaranti, som dækker skader, men i begrænset omfang.
AirBnB- og andre platformslejere kan klage til Ankenævnet for Hotel, Restaurant og Turisme vedrørende uenigheder om lejeforholdet, og både udlejer og lejer kan indbringe stridigheder for domstolene.
Hvordan håndterer man situationen, hvis et medlem af andelsboligforeningen fortsætter med at være i restance?
Oftest fremgår det af vedtægterne, hvad proceduren er ved eksklusion af et medlem. Der er dog stadig visse regler, der under alle omstændigheder skal være opfyldt, herunder at medlemmet skal modtage påkrav med 14 dage til at berigtige restancen, før bestyrelsen kan ekskludere medlemmet.
Når eksklusionen er gennemført, skal foreningen sælge andelen på bedste vis og med en vis hurtighed for at begrænse foreningens tab mest muligt, idet det ekskluderede medlem hæfter for restancen og løbende udgifter, indtil andelen er overdraget.
Hvis bestyrelsen ikke tilpas hurtigt kan sælge til foreningens maksimalpris, jf. seneste regnskab samt vedtægter, skal bestyrelsen sælge til en lavere pris, men bør alt andet lige sikre sig dokumentation for, at prisen er den rigtige i markedet, så foreningen kan forsvare sig mod eventuelle indsigelser fra det ekskluderede medlem.
Foreningen skal desuden i processen være opmærksom på eventuelle forkøbsrettigheder eller lignende vilkår, som fremgår af vedtægterne.
Der kan være mange udfordringer forbundet med en sådan proces lige fra påkrav til endelig overdragelse, herunder eventuel udsættelse af fremlejetager, hvorfor det er en god idé at have en advokat med i forløbet.
Kontakt advokat Gitte Nedergaard for at få den nødvendige bistand til eksklusionsprocessen eller endnu bedre; lad universadvokater administrere andelsboligforeningen, så der altid er styr på det administrative, herunder ved eventuel eksklusion.
Advokat Gitte Nedergaard kan kontaktes på 89 34 35 00 eller gn@universadvokater.dk.
Fra 2024 træder nye boligskatteregler i kraft. De væsentligste ændringer er, at der kommer lavere satser for ejendomsværdiskat og grundskyld.
En ny vurderingslov træder i kraft, og denne skal danne grundlag for ny beregning af boligskatten. Der kommer således forventeligt nye vurderinger, hvilke i de fleste tilfælde medfører højere ejendomsvurderinger som følge af en generel stigning i boligpriserne, siden de seneste offentlige ejendomsvurderinger blev foretaget i 2011.
På grund af it-problemer hos Skattestyrelsen har det været nødvendigt at udskyde ikrafttrædelse af de nye boligskatteregler til 2024.
Hvad kommer det til at betyde for dig som husejer?
Der er allerede sendt nye vurderinger ud i 2020, og flere vil komme til. Hvis vurderingen viser sig at være lavere i 2020 end tidligere vurderinger fra 2011, skal du som husejer have det for meget betalte tilbage.
De nye ejendomsvurderinger kommer til at danne grundlag for boligskatten fra og med 2021, men dog med et nedslag på 20 % i henhold til et forsigtighedsprincip, således at husejerne ikke rammes af store skattestigninger.
Derudover er det fra politisk side sikret, at den betalte boligskat ikke pludseligt stiger for den enkelte husejer ved indførelse af ejendomsværdiskattestop samt ved rentefri indefrysningsordning af grundskylden, således at husejeren først skal betale en eventuel skattestigning ved salg af ejendommen.
Hvis man har købt og overtaget sin ejendom senest den 31. december 2023, opnår man desuden en skatterabat, således at skatterne ikke stiger i 2024. Rabatten svarer til differencen mellem 2023-niveauet og 2024-niveauet. Skatterabatten skal ikke tilbagebetales ved salg eller på andet tidspunkt.
Hvad med sommerhuse?
Sommerhuse er omfattet af reglerne på samme måde, som helårsboliger er.
Hvad hvis jeg er uenig?
Hvis du er uenig i din nye vurdering, kan du klage over den, efter at du har modtaget den. Du skal i klagen blandt andet begrunde, hvorfor du mener, at vurderingen er forkert.
Hvordan kan vi hjælpe?
Skal du købe eller sælge bolig, eller vil du blot gerne høre mere om, hvordan reglerne kan påvirke dig, er du velkommen til at kontakte os. Den indledende kontakt er altid gratis.
Når du køber fast ejendom, køber du hele matriklen. Det betyder, at du ikke kun køber det, der er synligt, når du besigtiger ejendommen med ejendomsmægleren, men du køber også den jord, der ligger under huset og haven. Det er derfor utrolig vigtigt at sikre sig, at der ikke er forurening i jorden, og at der ikke ligger en gammel olietank, som kan være årsag til fremtidig forurening.
Som en del af vores køberrådgivning undersøger vi så vidt muligt, om en sådan risiko er til stede.
Vi har netop hjulpet et ungt par i mål med deres første ejerbolig, som de nu kan sove roligt i om natten, selvom vejen derhen var tung og lang. Ejendomsmægleren havde oplyst, at der ikke var nogen olietank på ejendommen, og der fremgik heller ikke oplysning herom i BBR-ejermeddelelsen eller i ejendomsdatarapporten.
Men som advokat for køber undrede vi os over historikken for ejendommens varmekilder, der var noget usammenhængende. Ved nærmere undersøgelser hos blandt andet offentlige myndigheder kom det frem, at der gennem årene havde været tre olietanke, og at én af disse sandsynligvis stadig var gravet ned. Dette krævede yderligere undersøgelser, og det viste sig, at olietanken ikke var korrekt afblændet, og at der havde været læk fra den, hvorved den omkringliggende jord var blevet forurenet.
Det endte med, at sælger måtte betale omkring kr. 100.000 for at rense jord og fjerne tank inden købers overtagelse. Det kunne være blevet meget dyrere, hvis køberne først havde opdaget det langt senere end ved overtagelsen; da havde det formentlig ikke været muligt at opnå dækning hos hverken sælger eller mægler.
Vi anbefaler, at du som køber altid tager din advokat med på sidelinjen hele vejen igennem.
I forbindelse med køb af fast ejendom er det ofte nødvendigt at tage stilling til eventuelle afgiftspantebreve. Et afgiftspantebrev er ikke et gældsdokument, men alene en måde at genbruge en betalt tinglysningsafgift fra et ophørt pant. Der er i mange situationer allerede tinglyst et afgiftspantebrev på ejendommen, eller et andet pantebrev, fx et ejerpantebrev, der bør blive omdannet til et afgiftspantebrev, da det kan give en stor besparelse i forbindelse med køb af fast ejendom.
Ved at gøre brug af afgiftspantebreve kan man helt eller delvist undgå at betale tinglysningsafgift ved oprettelse af et nyt pantebrev. Det er i langt de fleste ejendomshandler relevant, da der skal tinglyses et pantebrev til sikkerhed for det lån, man som køber optager for at finansiere ejendommen.
For at långiver kan være helt sikker på, at lånet er sikret i ejendommen ved pant, skal det tinglyses som en hæftelse på ejendommen i tingbogen (der nu er et digitalt opslagsværk, som kan tilgås på www.tinglysning.dk).
Den afgift, der skal betales af et pantebrev, udgør pt. 1,45 % af det pantsikrede beløb (oprundet til nærmeste hundrede) samt en fast afgift på 1.730,00 kr. Hvis man eksempelvis skal låne 2.000.000,00 kr., koster det 30.000,00 kr. plus 1.730,00 kr. i tinglysningsafgift at tinglyse pantebrevet.
Der kan således være rigtig meget at spare ved at benytte et afgiftspantebrev. Man bør være opmærksom på, at eventuelle afgiftspantebreve bliver udnyttet, og at eventuelle andre pantebreve omdannes til afgiftspantebreve.
Danske boliger skifter i gennemsnit ejer knapt hver 10. år. Hvor ofte afhænger af boligtypen og af beliggenheden. Boliger i Aarhus og København får fx nye ejere noget hyppigere end boliger på landet.
Boligkøbere kommer nu og da ud for, at boligen lider af alvorligere fejl eller mangler. Dem kan man så med hjælp af sin advokat forsøge at gøre gældende mod sælgeren men hvad hvis sælgeren ikke er god for pengene? Er alle muligheder så udtømt?
Ikke nødvendigvis.
Måske udfærdigede en sagkyndig en tilstandsrapport i forbindelse med købet. Er rapporten mangelfuld eller fejlagtig, kan der eventuelt rettes krav mod den sagkyndige.
Boliger i Danmark skifter som nævnt ganske jævnligt ejer. I sjældnere tilfælde kan man også rette et krav mod en tidligere ejer af boligen - sælgers sælger for eksempel. Det kalder man springende regres.
Der kan eventuelt også være mulighed for at gøre krav gældende mod en tidligere ejers rådgivere, ingeniører eller arkitekter, eller mod dennes håndværkere, hvis de har begået fejl, fx i forbindelse med ejendommens opførelse eller en renovering.
Det er dog undtagelsen, at man har mulighed for at benytte sig af springende regres - at springe sin sælger over og komme igennem med et erstatningskrav direkte mod tidligere led i kæden, som man jo ikke selv har haft noget direkte aftaleforhold med. En række yderligere betingelser skal imidlertid være opfyldt.
Kontakt os fra begyndelsen, hvis du har købt eller solgt en bolig med væsentlige fejl eller mangler eller af ukendt omfang.
Hvornår har man som sælger eller køber tilsidesat henholdsvis sin loyale oplysningspligt og sin undersøgelsespligt?
En fast ejendom kan være behæftet med flere fejl og mangler. Når man - retten - skal finde ud af, om der foreligger en mangel ved boligen, kigger man først og fremmest på, hvad sælger og køber har aftalt. Det vil sige, at man tager udgangspunkt i købsaftalen.
Dernæst undersøger man, om en sælgers og købers biforpligtelser er opfyldt. Heri ligger navnlig, om sælger har afgivet de oplysninger til køber, som køber kunne forvente, og om køber har foretaget de undersøgelser, som man med rimelighed kunne regne med.
Der kan ikke siges ret meget konkret om, hvad der skal til, for at sælger og køber har opfyldt deres respektive forpligtelser.
Sælger må forsøge at sætte sig i købers sted og omvendt: hvad kan den anden part med rimelighed forvente? - Hvad bør sælger kunne sige sig selv, at køber ønsker oplyst, og hvad kan køber sige sig selv, at han eller hun selv må undersøge?
Oplyser sælgeren køber om nogle betænkelige forhold ved ejendommen, kan det skærpe købers undersøgelsespligt. En oplysning om utætheder i taget kan eksempelvis føre til, at køber, inden handlen indgås, bør undersøge ejendommen særligt grundigt for råd og svamp.
Spørger køber, inden købsaftalen indgås, til konkrete forhold omkring ejendommen, vil det typisk forpligte sælger til at svare ekstra detaljeret og omhyggeligt vedrørende disse forhold.
--------------
De fleste ejendomshandler forløber relativt problemfrit og til begge parters tilfredshed. Nogle få gør det ikke og koster dyrt i kroner og/eller nattesøvn.
Hvilken kategori, dit køb eller salg hører til, ved du først bagefter. Du formindsker risikoen betragteligt ved at benytte advokatbistand gennem hele forløbet.